Marco Caprotti | 15/1/2008

Il mercato immobiliare non accenna a riprendersi. E gli analisti consigliano di dimenticarlo. Almeno per ora.

Lo spettro della crisi immobiliare continua ad aggirarsi per i mercati mondiali. E non sembra avere nessuna voglia di andarsene. L’indice Msci World Real Estate nell’ultimo mese (fino al 15 gennaio e calcolato in euro) ha perso quasi il 14% conquistando la maglia nera fra i panieri settoriali e geografici. Il 2008 non sembra dare segni di ripresa. Da inizio anno il listino ha perso più dell’8,5%.

Qualcuno inizia a paragonare il crollo del mattone a quello che, a marzo del 2000, ha investito le società tecnologiche. “Fra gli operatori registriamo lo stesso tipo di atteggiamento che in quegli anni la gente aveva riguardo al comparto dotcom” conferma Ganesh Rathnam, analista di Mornigstar. “Molti pensano che tutti quelli che hanno investito nell’immobiliare non possono essersi sbagliati. Ma rispetto al 2000 c’è un elemento in più che peggiora la situazione: il mattone viene ancora percepito come l’investimento più sicuro”.

Gli effetti di questo atteggiamento sono sotto gli occhi di tutti. “Dal 2005 abbiamo visto i prezzi del real estate calare lentamente ma progressivamente”, continua Rathnam. “Questo non ha impedito di costruire nuovi immobili. Il risultato è che oltre alla crisi strutturale del comparto si unisce anche un eccesso di offerta che non aiuta le quotazioni”. C’è poi la questione mutui. La responsabilità principale della situazione che stanno affrontando i mercati – non solo quello immobiliare – in questi mesi è stata addossata ai cosiddetti mutui americani subprime (quelli sottoscritti da persone che non offrivano adeguate garanzie).

Nelle ultime settimane, tuttavia, sempre negli Usa (che fa da cartina di tornasole per il resto del mondo) si sta verificando un nuovo fenomeno. Molti mutui “prime” hanno permesso alle famiglie solide dal punto di vista finanziario di comprare casa facendosi erogare il 100% del valore dell’immobile. Con il crollo dei prezzi ora trovano più conveniente vendere e restituire in tutto o in parte il prestito. Questo ha due conseguenze: nuova offerta sul mercato e un mancato guadagno per le banche che non possono più contare sugli interessi. E anche questo va in bilancio nella voce perdite.

Dal punto di vista operativo gli analisti consigliano di lasciar perdere il settore immobiliare per un po’. “I prezzi scenderanno ancora e, per i più lungimiranti, ci saranno interessanti prospettive di acquisto”, dice Rathnam. Meglio anche allontanarsi dal comparto finanziario che paga per primo la crisi del mattone. Più in generale il 2008 potrebbe essere un buon anno per molti altri settori. La Federal Reserve, secondo alcuni economisti, abbasserà ancora i tassi di interesse per prevenire una recessione, anche a costo di far aumentare l’inflazione. I tagli al costo del denaro di solito ci mettono da sei a 12 mesi per avere effetto sui mercati. Questo significa che le operazioni fatte nei mesi scorsi daranno nuova benzina a società che non operano nel comparto immobiliare e finanziario, che hanno già comunicato buoni risultati.

Marco Caprotti è Redattore di Morningstar in Italia. Per commenti e osservazioni potete scriverle all'indirizzo marco.caprotti@morningstar.com Attenzione: Morningstar e i suoi dipendenti non forniscono alcun tipo di consulenza, né su investimenti in generale né su specifici fondi.